数百万円の節約に！新築物件を安く買う方法

物件購入の際に費用面が気になる方は多いのではないでしょうか。

特に新築物件は中古物件に比べ、価格が高いことが多いため、足踏みをしてしまう方が多いように感じられます。

そこで今回は、新築物件を安く購入する再現性の高い具体的な方法について、ご紹介させていただきます。

・仲介手数料を０円にする

新築物件の仲介手数料は物件価格の３％＋６万円程度かかるのが一般的なため、数百万単位の費用が掛かることが多いです。そこを出来る限り減らしたいというのが購入者の希望ではないでしょうか。

しかし、ほとんどの新築物件に限ってはこれを０円にすることが可能です。

方法はとても簡単で仲介会社を使わずに、物件を購入すればいいのです。

実はほとんど知られていませんが、仲介会社を使わずに、物件を販売している人を見つける方法があります。

• 取引形態売主の物件を狙う

不動産情報サイトなどでは物件ごとの個別ページに取引形態を載せている部分があります。

そこで記載されている形態が売主となっている場合、その会社は仲介ではないため仲介手数料は取られません。

そのため、そのサイトに載っている連絡先に連絡するだけで、仲介手数料無しで契約できます。

• WEBで検索する

不動産情報サイト等で気になる新築物件を見つけたが、取引形態が仲介であった場合はこの方法を試してみましょう。

新築物件のある程度の住所と物件の種別（新築戸建てないし新築分譲マンション等）を入れて検索をかけてみましょう。

基本的に新築物件は、不動産会社が自社で物件を建てて販売しているため、その物件販売における専用ホームページを作成しているケースもあります。そのサイトに飛ぶことができるため所有者を割り出すことが出来るため、そこから連絡すれば仲介手数料を0円にできます。

• 登記情報提供サービスを使う

登記情報提供サービスとは、登記所がネット上で公開しているサービスで物件の所有者等情報を誰でも知ることが出来るサイトです。

販売している物件の住居表示（住所）がわかれば、その建物を誰が所有しているのかを調べることが出来ます。

詳しい調べ方などは改めて記載します。

しかし、この方法では売主の連絡先までを調べ上げることはできません。

ですが、何の問題もありません。

先に説明させていただいた通り基本的に新築物件は、不動産会社が自社で物件を建てて販売しているため、調べて出てくる所有者のほとんどは不動産会社であることが多いです。そのため、登記情報サービスで調べた所有者名をWEBサイト等で調べれば、所有している会社のホームページなどから連絡することが可能です。

上記のような方法を使えば、簡単に仲介手数料を０円にすることが出来ます。

この方法だけでも数百万円程度の節約になるため、是非試してみてください。

また、売主が不動産会社のため物件のことを直接確認することが出来るほか、契約関係などの調整なども直接行うことが出来るため、メリットは多いです。

・値引き交渉をする

上記の方法を使えば、売主に連絡が出来るため、直接価格や条件面等の交渉もできます。

ここでは値引き交渉がうまくいきやすくなる方法をご紹介します。

• 売主の決算期を狙う

これは法人特有の話ですが、基本的にどんな法人でも決算期を設けています。

不動産会社の事業計画上、決算期末までに在庫をある程度売り切る計画を立てて、物件を販売していることが多いため、売主の決算期が近い場合、期中売上に計上する目的で値引き交渉がうまくいく傾向にあります。

また、営業マンとしても会社の期末に成績の締めがあることが多いため、成績を立てる目的で価格交渉にも協力的になりやすいです。

そのため、値引き交渉をする前に事前に売主の会社概要を調べたうえで、交渉するとスムーズです。

タイミングは多くないですが、欲しいタイミングと決算期が重なったら、値引き交渉をすると良いと思います。

※交渉する際は決算期の話は特にする必要はないです。

• 長く売れ残っている物件を狙う

立地や物件のスペック、販売時期などが原因で売れ残っている物件は比較的価格交渉が行いやすいです。

そもそも新築物件の定義として検査済証（建物が竣工した後に特定の機関から検査されている証明書）の発行年月日から１年間とされています。

つまり、竣工検査から１年以内に物件を販売しないと、新築ブランドで販売できず、築浅物件と表記を変えざるを得ないということです。

築浅でも販売はできますが、新築ほど人気ではないことが多く、１年を経過する前に売り切ってしまうように動く傾向にありますので、値引き交渉がうまくいきやすいです。

仮に１年まで時間がたっていないとしても、新築物件で販売して３カ月が経過している物件などは、かなり売れ残っている物件といえるので、価格交渉が極めて行いやすいといえます。

まずは不動産サイトなどを使って、気になった物件を細目に確認しましょう。販売状況の動向を観察しておくと、物件を買いたくなった時に価格交渉を行う決断が出来るはずです。

• 物件の登記移転処理を自分で行う

不動産登記とは物件を購入した際に自身に物件の所有権が移転したことを公に証明するものをいいます。過去の裁判でも登記を行っていない物件に関しては所有者はいかに代金等を支払い物件を購入していたとしても、所有権を主張できないとする判例もあるほど、重要な手続きとなります。

基本的には、物件の決済時(残代金をすべて支払う時)に司法書士(不動産登記を本人の代理として手続きを行える資格者)などに依頼することが一般的ではありますが、自身で行っても法律上の問題はありません。

司法書士を使わずに自身で登記した場合、数十万程度の出費（登記にかかる費用）がありますが、司法書士に対する報酬が発生しないため数十万程度の節約になります。

しかしながら、私個人としてはこの方法はあまりお勧めしません。

理由としては、司法書士に依頼した方が、確実に権利を得られることと、売主の不動産会社に断れる可能性があるためです。

不動産会社の立場としては、登記を行ったのか、正常に登記できたのかが不明確なため、残代金を受け取ったとしても、後々権利関係などでもめるリスクを取りたくないのが、正直なところです。

そのため、実務的には原則司法書士を使って登記を行うのが円滑で一般的です。

・住宅ローン金利を安くする

新築物件を購入するにあたり、金融機関から融資を受けて物件を買う方が多いと思います。

当然ながら融資を受けると、毎年金利が発生するため、それをなるべく抑えると節約になります。

金利を下げるためにやるべきことは、相見積もりを複数の金融機関に取ることです。複数社に相見積もりを取ることで、金利を比較できるほか、２番目に金利が安かった会社に１番金利の低い金融機関の相見積もりをもって再交渉することで、金利を下げてもらえる可能性があります。

また、金利は借りている期間が長ければ長いほど、金利を多くとられてしまうため、繰り上げ返済も併せて行いましょう。

繰り上げ返済とは、本来返済する期間より前に返済を行うことで金利の影響を受ける機関を減らすことが出来ます。

そのため、短縮した期間によっては、数百万円程度の節約効果も見込めます。

・自身のニーズに合った敬遠物件を狙う

一般的には選ばない敬遠物件というものは多くあります。例えば、ごみ置き場の前の物件や近くに嫌悪施設（清掃工場や飛行場等）がある物件は新築とは言えども人気がなく、比較的安く買える可能性が高いです。

そのため、自身のニーズから外れない範囲で嫌悪物件を購入すれば、物件を安く買うことが出来るのです。

以下が敬遠物件の中でも狙い目の物件の特徴ですので、参考にしてみてください。

・整形地ではない物件

整形地ではない物件は、整形地の物件に比べて土地の価値が落ちるため、数百万単位で安く購入できる事が多いです。

整形地ではない物件の場合、建物に囲まれていたりするケースが多く、日が差しずらいなどのデメリットもありますが、その分お得に物件を購入できるのが特徴です。

購入前は日中の日が差しやすい時間に内見を行くと失敗しづらいです。

個人的にはディンクスなどの日中仕事などで家にいないや洗濯物を外に干さない方にオススメです。

・バス便物件

バス便の物件も土地の価値が駅徒歩圏の物件に比べ、価値が落ちるので比較的安く購入できます。新型コロナウイルスの影響などで最近ではリモートワークが増え、会社へ行く機会が減ったもしくは無くなった方には、特におすすめです。

最近のバス便物件はリモートワーク需要なども加味した、在宅スペースなどを設けた仕様の物件もあります。

・嫌悪施設周辺の物件

嫌悪施設近辺の物件も需要が少ないため、比較的安く物件を購入しやすいです。嫌悪施設にも墓地や飛行場、清掃工場など様々なものがあります。ご自身にとって許容できる範囲で検討を進めてはいかがでしょうか。

・購入をやめておいた方が良い物件

・擁壁のある物件

擁壁のある物件は購入を避けた方が良いです。擁壁がある物件というのは土を盛って、外側をコンクリートなどで固めて土地を作っています。そのため、擁壁のコンクリートが耐久性が落ちてくると新たに作り替える必要があり、数百万からものによっては数千万の工事費用が掛かることもあります。仮に現状のまま売却を行うにも、買い手がその工事を行う可能性が極めて高いため、その工事費を差し引いた価格で買うことが予想されるため、相当安く買われてしまう可能性が高いのです。【場合によっては工事費用が高すぎて土地代が出ない（タダでもいらない）物件も実際あります。】

・傾斜地の物件

傾斜地の物件も購入は控えたほうが良いといえます。傾斜地にある物件も擁壁を作って土が流れていかないように作られています。そのため、擁壁と同様の理由で売却時にかなり苦労することが多いです。

・接道に難点のある物件

建築基準法では原則建築基準法上の道路（道路幅員４m以上の道路に２m以上）に接道をしていないと建物を建てることが出来ないと規定されています。しかし建築基準法43条には但し書き道路という特例があり、建築審査会の許可を受けて例外的に建てられている新築物件があります。法的には特に問題はないのですが、通常の建築基準法上の道路よりは価値が落ちるため、銀行の融資承認が下りづらい物件となります。また、建て替える際にも新ためて建築審査会の許可がいることや審査会での判断基準で建て替えなどが不可になる恐れがあるため、購入は避けておくのが無難といえます。

・まとめ

知っていれば、意外と簡単に新築物件は安く買えます。

購入費用が抑えられれば、その分物件の購入予算を上げたり、家庭の設備費用に充てられます。

ぜひ、購入費用を押さえてコスパ良く新生活をスタートさせてください！