物件を借りるとき誰しもが安く、良い物件を見つけたいと思いますよね。
駅の距離や築年数などの物件のスペックを落とせば、確かに家賃を落とすことが出来ます。
ですが、なるべく物件は良いものを借りたいですよね？
そこで今回は物件の質を落とさずに安く物件を借りるテクニックをご紹介します。
-
基本的な賃料の考え方
皆さんは物件の賃料がどのように決まるかご存じでしょうか。
基本的には、建物の立地やスペックなどを加味したうえで、物件価格は決定されることが多く、基本的要素は以下の通りです。
・駅距離
・駅のスペック
・建物の構造、設備
・広さ
・築年数
以上のような要素等によって、賃料が決められています。
つまり、上記のどれかを落とせば、物件を安く借りることはできます。
ですが、できるものなら物件のスペックは落としたくないですよね。
そこで、次の章では物件の質を落とさないで、物件を借りるテクニックをご紹介します。
-
物件の質を落とさないで、安く借りる方法
・時期を選ぶ
不動産賃貸の主な繁忙期は2、3月の新生活の切り替え時期や引っ越しのしやすい長期休暇です。つまりこの時期は物件の借りたい人は多くいるため、大家さんとしては家賃などを下げずとも、また別のお客さんを探すこともできる状態にあります。
しかし、この時期を外すと大家さん的には借りたい人を見つけづらいため、家賃などを下げてでも借り手を見つける傾向にあります。（※大家さんは物件を収益目的で所有しているため、空室をなるべく避けるべく、物件の閑散期にはこのような行動をとることが多いです。）
そのため、家賃が通常より安く下げられていたり、家賃交渉がしやすくなります。
・ハイエナ手法
ハイエナ手法とは、動物のハイエナの習性になぞられており、狙った物件の動向を根気強く観察する手法です。
具体的なやり方としては、物件検索サイトで気に入った物件をお気に入り登録しておき、その物件が掲載終了になっていないかを観察するというものです。
一見これでは何の意味もなさそうですが、この作業によって物件自体がどの程度の期間、掲載されているのか把握することが出来ます。
掲載期間が長ければ、大家さんとしても一刻も早く賃料を得たいという心理から賃料を下げたり、価格交渉に応じやすくなっている可能性が高まります。
そのため、気になった物件はお気に入り登録を行って、動向を観察すると良いです。
・フリーレント物件を探す
フリーレント物件とは、一定期間無料で賃貸が可能というサービスを行っている物件のことを言います。
なぜこのようなことを大家さんが行うかというと、立地や賃料などが原因で入居が決まりづらい物件のため、ライバル物件と差をつけ、客付けをしやすくしているという意図があるためです。
つまり、このような物件は大家さん自体も客付けに苦戦していることが多く、一刻も早く借り手を見つけたいという心理が働くため、価格交渉がしやすくなっている可能性が高いです。
その物件を借りる条件が自分なりに問題なかったり、納得できる内容であれば、フリーレント物件はオススメといえます。
・礼金０円物件を探す
礼金とは、物件を借りるにあたり、大家さんに対して支払うお礼金のことを言います。
このお金は大家さんが任意で儲ける金額のことで、一般的には臨時収入のような扱いになり、客付けをしやすい物件には、礼金が設けられていることが多いです。
つまり逆を言えば、礼金が設けられていない物件は客付けに苦戦して、顧客を呼び込みやすくしていることが多いため、賃料交渉が行いやすい傾向にあります。
・定借物件
定借とは、一定の期間のみ借りるという条件を付けて契約する物件のことです。
一般的に単身赴任等の一定期間のみ住むような事情がある方に需要がある契約形態ですが、一般的な条件でに物件を探す人は契約を継続できないため、敬遠されるため人気がないことが多いです。
そのため、家賃設定が安くなっていたり、価格交渉がしやすいケースが多いです。
余談ですが、このような契約形態をとることは大家さんにもメリットがあり、不良賃借人（マナーがない等）を顧客に抱えても、一定期間で確実に退去させることが出来るなどのメリットもあります。（普通賃貸借の場合、正当事由がないと原則賃借人を退去させることはできないため、このような対策を取る大家さんも少なくありません。）
このような理由の場合、契約を継続できる可能性もあるので、申し込む前に確認すると良いです。
・AD物件
ADとは、広告費のことで大家さんが仲介手数料とは別に仲介会社に支払う金銭であり、借り手が決まりづらい物件に設けていることの多い費用です。
ADは広告費とは言うものの、実際はほとんどが報酬みたいな要領で渡されています。
というのも、仲介手数料は大家さんと借り手から合計で家賃の１カ月（＋消費税）までしか報酬を受けることが法律上できません。
そのため、ADを成約時の報酬として追加することにより、仲介会社が営業活動をより尽力するようになります。
つまり、それほど大家さん側も焦って借り手を見つけようとしている証拠（＝家賃交渉余地あり）でもあるのです。
では、ADをどのように見分けるかですが、一般的には不動産仲介会社に行った際に紹介してもらえる各物件の販売図面（物件概要書）の右下に記載があります。
表記としては小さくADまたは広告費となっており、そこに〇月分と記載があれば、ADを支払うことが決まっていることになります。
ここを見ることで、家賃を交渉できる余地はあるので、販売図面は注意して確認しましょう。
-
交渉方法の注意点について
ここまで、価格交渉がしやすい物件を挙げていきました。
次に私の体験談をもとに交渉方法の注意点をご紹介します。
先ほど挙げたように礼金、フリーレント等を理由に値引き交渉をするのは控えたほうが良いです。
理由としては、玄人感が出てしまうことにあります。
私の経験としては、専門知識を活用して交渉すると、あまりうまくいきませんでした。
考えられる背景としては、仲介会社もノルマの中で成果を上げる必要があるため、玄人のいちゃもんが多そうで成約までに時間がかかりそうな顧客は優先度が下がってしまう傾向あることが挙げられます。
そのため、仲介会社との良好な関係を築くためにも、あくまで予算や物件内容（設備や立地等）を理由に減額を求めたほうがより自然に交渉しやすいです。
-
まとめ
いかがでしたでしょうか。
物件の質を落とさずとも、相手の心理状況を物件概要から読み取ることが出来れば、安く物件を借りることも出来ます。
私自身、いくつかの手法を同時に活用してお得に物件を借りることが出来ました。
今回ご紹介している方法は、無料で誰でも出来るため、賃貸物件をお探しの方はぜひ実践してみてください。
